昆明市國有土地上房屋征收與補償指導意見

昆明市國有土地上房屋征收與補償指導意見

第一條  為加強和規范昆明市國有土地上房屋征收與補償工作，保障被征收人的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、《云南省國有土地上房屋征收與補償辦法》等相關法律法規，結合工作實際，制定本指導意見。

第二條  各縣（市）區人民政府，各國家級、省級開發（度假）區管委會（以下簡稱轄區政府）負責本行政區域內的國有土地上房屋征收與補償工作。轄區政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區域內的房屋征收與補償工作。

轄區政府應當加強對房屋征收與補償工作的領導，建立健全國有土地上房屋征收與補償協調機制，解決有關重大問題。

第三條  轄區政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估，未經社會穩定風險評估的，不得作出房屋征收決定。

房屋征收補償資金應當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。用于產權調換的房屋在交付時應當符合國家質量安全標準和云南省住宅竣工驗收有關要求，產權清晰、無權益爭議。

第四條  轄區政府作出房屋征收決定后應當及時公告，公告應當載明房屋征收補償方案和行政復議或者行政訴訟的權利和期限。

轄區政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。

房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

第五條  房屋征收范圍確定后，不得在征收范圍內實施下列行為：

（一）新建、擴建、改建房屋；

（二）改變房屋、土地用途；

（三）國有土地使用權的出讓、轉讓、抵押、登記發證；

（四）以被征收房屋為注冊地址辦理工商注冊登記手續；

（五）房屋的轉讓、租賃和抵押；

（六）已依法取得建房批準文件但尚未建造完畢房屋的續建；

（七）其它不當增加補償費的行為。

房屋征收部門應當就前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過一年。

第六條  因舊城區改建需要征收房屋的，作出房屋征收決定前，房屋征收部門應當征求擬征收區域范圍內的被征收人改建意愿，經90％以上被征收人同意，方可啟動舊城區改建。

多數被征收人認為征收補償方案不符合本指導意見規定的，轄區政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，根據聽證意見對征收補償方案進行修改并予以公布。

在房屋征收決定公告后，房屋征收部門應當與被征收人根據征收補償方案簽訂附生效條件的補償協議。在簽約期限內簽訂補償協議的戶數達到征收區域范圍內總戶數80％以上簽約比例的，補償協議生效；在簽約期限內未達到80％簽約比例的，房屋征收決定暫緩執行。

第七條  被征收人可以選擇貨幣補償或房屋產權調換，也可以選擇貨幣補償加房屋產權調換。

被征收人選擇貨幣補償的，按評估結果進行補償。被征收人選擇房屋產權調換的，房屋征收部門應當提供用于產權調換的房屋，按套內建筑面積對套內建筑面積的原則，并區分征收范圍內安置與異地安置的情況，與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

第八條  被征收房屋面積、用途及獎勵戶數認定

（一）被征收房屋面積的認定。被征收房屋經依法登記并取得《房屋所有權證》（或《不動產權證書》）的，以《房屋所有權證》（或《不動產權證書》）登記面積為準。被征收房屋的《房屋所有權證》（或《不動產權證書》）登記面積與實際面積不相符的，或者被征收人對面積認定有爭議的，由具備房屋測繪資質的專業機構進行測繪，并由測繪機構、征收部門或征收實施單位、被征收人進行三方簽字認定。

（二）被征收房屋用途的認定。以國土部門核發的《國有土地使用證》、規劃部門核發的《建設工程規劃許可證》、房產管理部門核發的《房屋所有權證》或不動產登記部門核發的《不動產權證書》載明的用途為準。如三證認定的用途有差異，以規劃部門核發的《建設工程規劃許可證》載明的用途為準?！吨腥A人民共和國城市規劃法》實施前建成的合法房屋，不能提供《建設工程規劃許可證》的，以國土部門核發的《國有土地使用證》載明的用途為準。

違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

（三）住宅性質房產的獎勵戶數認定。住宅性質房產，按一本《房屋所有權證》（或《不動產權證書》）為一戶產權人進行補償，但《房屋所有權證》（或《不動產權證書》）上表明有多套房屋的，在計發搬遷費、搬遷獎勵費以及臨時安置費（以下簡稱“三項費用”）時，在規定的搬遷獎勵期限（時段）內，可以以套為戶數進行相應獎勵，分別計發“三項費用”。除“三項費用”外的其他補償、獎勵，一律按一本《房屋所有權證》（或《不動產權證書》）為一戶產權人計算。

未辦理產權登記或有部分手續的房屋，由被征收人提出申請后，房屋征收部門會同規劃、國土、住建、監察、審計等部門對房屋合法性、面積和用途進行認定。

第九條  房地產價格評估機構的選定由房屋征收部門按照《云南省國有土地上房屋征收與補償辦法》相關規定組織實施。房屋征收部門和房地產價格評估機構按照國家和省的相關規定開展評估工作，并處理評估中的有關問題。

第十條  被征收房屋價值的評估，包括被征收房屋及其占用范圍內的國有土地使用權的價值和房屋裝飾裝修價值的評估。

被征收房屋價值應當按照國家和省房屋征收評估辦法規定，由被征收人選取具有相應資質的評估機構，選用市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法對被征收房屋價值進行評估?？梢酝瑫r選用兩種以上評估方法評估的，應當選用最適合的方法，合理確定評估結果，評估時點為房屋征收決定公告之日。

（一）被征收房屋為商品住宅（商品住宅是指所使用的土地是國有出讓的居住用地，房屋必須是合法建筑），以“房地合一”的原則進行評估后補償，即只對房屋及房屋所在區域凈用地價值進行評估認定，空地、公共綠地、配套設施等價值不再進行二次補償。

房改房、私有房屋，房屋垂直投影面積外的土地成本未分攤計入房屋成本的，根據土地征收相關政策依法對土地使用權單位進行補償。

不同用地性質土地上的住宅房屋的評估，由評估公司依法選用相應的評估辦法進行評估后補償。有合法建設批文，但未取得《房屋所有權證》（或《不動產權證書》）的，應當扣減辦理《房屋所有權證》（或《不動產權證書》）所需費用后進行補償。

（二）被征收房屋為非住宅房屋的，以“房地合一”的原則進行評估后補償。不同用地性質土地上的非住宅房屋，由評估公司依法選用相應的評估辦法進行評估后補償，有合法建設批文，但未取得《房屋所有權證》（或《不動產權證書》）的，應當扣減辦理《房屋所有權證》（或《不動產權證書》）所需費用后進行補償

（三）改變建設用地性質和規劃用途，現用途為經營性性質，但未變更房屋所有權證、土地證的，應當按原批準建設用地性質和規劃用途并參照現使用現狀采用相應的評估辦法進行評估后補償。

（四）涉及8.31土地上的房屋，已完善土地手續的，應當根據不同的土地使用性質，采用相應的評估方法進行評估后補償；未完善土地手續的房屋，按照“房地分離”的原則執行。

（五）征收有審批手續且未超過批準期限的臨時建筑，依照《城鄉規劃法》規定，政府一旦建設須無條件拆除，拆除后可采用成本法評估其建筑物殘值予以補償；征收有審批手續且到期的臨時建筑，對積極主動配合拆除的可以給予適當補助，不積極主動配合拆除的，無條件強制拆除；沒有審批手續的臨時建筑應當無條件拆除。

（六）征收房屋為在建工程的，應當采用假設開發法進行評估后補償（工程建設進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態為準；在建工程評估以政府管理部門批準的用途、參數或規劃條件等為依據）。

第十一條  被征收房屋的補償

（一）被征收房屋價值的補償

被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

（二）臨時安置費、搬遷費、停產停業損失費

1. 住宅臨時安置費。在過渡期限內，轄區政府應當參照同片區同類型房屋市場租賃價格合理制定標準。

《房屋所有權證》（或《不動產權證書》）載明的住宅建筑面積低于55平方米的，按55平方米計發臨時安置費。

選擇貨幣補償的，臨時安置費按3個月計算，一次性支付；選擇產權調換的，房屋征收部門按協議約定的過渡安置期限向被征收人支付臨時安置費，直到產權調換房屋交付為止。超過協議約定過渡期限安置的住宅，自逾期之月起至產權調換房屋交付后三個月止，臨時安置費按照原約定標準的2倍向被征收人支付。

2. 搬遷費

（1）住宅搬遷費。采取貨幣補償方式的給予每戶2000元，采取產權調換或者貨幣補償加產權調換方式的給予每戶3000元。

（2）機器設備、物資等搬遷、安裝費用，由征收當事人協商確定，協商不成的，由具有相應資質的評估機構通過評估確定。

3. 停產停業損失費。對因征收非住宅房屋造成停產停業損失的，應當給予停產停業損失補償。

停產停業損失是指因征收房屋造成停產停業的直接效益損失。停產停業損失補償根據房屋征收前的效益、停產停業期限等因素確定。

（1）停產停業損失費，由征收當事人雙方協商確定；協商不成的，由具有相應資質的評估機構評估確定；房屋征收決定公告發布前已停止生產（營業）的或者擅自將住宅房屋改變為生產（經營）性用房的，對被征收人不予計發停產停業損失費。

（2）實行貨幣補償的，商業、服務性行業停產停業損失費按3個月計算，工業生產行業停產停業損失費按6個月計算，一次性支付；實行產權調換的，按實際過渡期限計發停產停業損失費。

（4）給予停產停業損失補償的被征收非住宅房屋應當具備下列條件：

A.被征收人應當提供合法、有效的土地、房屋權屬證明及營業執照、稅務登記證以及其他相關許可證件；

B.房屋征收公告發布前持續生產（經營）；

C.因征收房屋造成停產停業損失。

（三）獎勵

房屋征收部門對在征收補償方案規定的搬遷獎勵期限（時段）內簽訂征收補償安置協議，完成搬遷并交付被征收住宅房屋的，給予不同時段的戶獎（一處房屋多人共有的，按一戶認定），戶獎每戶不超過3萬元，同時給予每平方米不超過300元的面積獎勵；非住宅房屋以房屋市場評估價值為基數，按照不同時段給予不超過被征收房屋價值4％的搬遷獎勵，非住宅不給予面積獎勵。超過征收補償方案規定的搬遷獎勵期限（時段）搬遷的，不給予搬遷獎勵和面積獎勵。

（四）特困補助費

被征收人戶籍內戶主、直系親屬有下列情況之一的，提供相應有效證件、證明，每戶可以享受一次性不超過5000元的特困補助費。

1. 五保戶；

2. 民政部門撫養的孤寡老人；

3. 烈士家屬；

4. 城鄉低保戶；

5. 殘疾人。

第十二條  被征收房屋為住宅（含政府直管公房）原證載建筑面積低于55平方米的，統一按建筑面積55平方米進行就近安置，不再結算55平方米內（含55平方米）被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

征收政府直管公房的，應當采用產權調換，征收一戶安置賠還一套，用于安置原承租人，并重新簽訂房屋租賃合同。

征收單位自管公房，承租人未與被征收人解除租賃關系的，應當以產權調換的補償方式保障承租人的房屋使用權。

第十三條  征收個人住宅，被征收人符合保障條件的，房屋征收部門可以協助被征收人向住房保障管理部門統一申請房源，也可以由被征收人自行申請。轄區政府發布房屋征收決定公告，應當同時公告當地住房保障條件、房源、申請方式等信息，符合住房保障條件的被征收人應當優先保障。

第十四條  房屋征收部門和被征收人應當按照本指導意見，就補償方式、補償金額和支付期限，用于產權調換房屋的地點、面積、搬遷費、臨時安置費、停產停業損失費、搬遷期限和過渡期限等事項，簽訂征收補償安置協議。

第十五條  在征收范圍內，需征收除被征收房屋占地以外的國有土地，按《昆明市城市更新改造土地補償指導意見》執行。

第十六條  房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確、房屋所有權人下落不明的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的轄區政府按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告，公告期限不得少于30天。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第十七條  征收補償決定書應當包含以下內容：

（一）被征收人、被征收房屋的基本情況；

（二）補償方式；

（三）補償金額、支付期限；

（四）用于產權調換房屋的地點、面積；

（五）搬遷費、臨時安置費或周轉用房、停產停業損失補償費；

（六）搬遷期限；

（七）過渡方式、過渡期限；

（八）申請行政復議或者提起行政訴訟的途徑和期限等。

第十八條  被征收人對補償決定不服的，依法申請行政復議，或者提起行政訴訟。補償決定所確定的搬遷期限不得少于15日。

第十九條  被征收人在法定期限內既不申請行政復議，也不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，作出補償決定的轄區政府申請人民法院強制執行前，應當催告被征收人履行義務。催告書送達十日后，被征收人仍未履行義務的，由作出房屋征收決定的轄區政府依法申請人民法院強制執行。

強制執行申請書應當附具補償金額、專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

第二十條  簽訂房屋征收補償協議后，被征收人應當將被征收房屋的《國有土地使用證》、《房屋所有權證》（或《不動產權證書》）、《房屋共有權證》等權屬證明原件提交房屋征收部門，并出具書面委托，由房屋征收部門持上述權證、征收決定公告、征收補償安置協議及被征收人的書面委托及時向國土部門、房屋產權管理部門辦理注銷登記手續。安置后有關稅費減免問題由稅務機關依法辦理。

第二十一條  各縣（市）區人民政府，各國家級、省級開發（度假）區管委會可根據本指導意見，結合本區域實際制定具體實施細則。

第二十二條  本指導意見未明確事項，按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、《云南省國有土地上房屋征收與補償辦法》執行。

第二十三條  本指導意見由昆明市住房和城鄉建設局負責解釋。

第二十四條  本指導意見自印發之日起施行。本指導意見施行前已實施的項目，仍按原相關規定執行。