昆明市物業管理辦法

第一章  總  則

第一條  為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業及其他管理人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動。

第三條  本辦法所稱物業管理，是指業主選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第四條  市住房城鄉建設行政管理部門負責全市物業管理活動的指導、監督和管理工作。

各縣（市）區、昆明國家高新技術產業開發區、昆明滇池國家旅游度假區、昆明國家經濟技術開發區、昆明陽宗海風景名勝區、昆明倘甸產業園區和昆明轎子山旅游開發區管委會住房城鄉建設行政管理部門負責轄區內物業管理活動的監督和管理工作。

街道辦事處、鄉（鎮）人民政府會同所在地住房城鄉建設行政管理部門，指導和協助本轄區內物業項目的業主依法成立業主大會和選舉產生業主委員會，指導和監督業主大會、業主委員會開展活動，依法履行職責。

第五條  市物業管理行業協會應當加強內部建設、自律管理，協助住房城鄉建設行政管理部門做好物業管理工作及矛盾糾紛的協調和處理，促進物業管理行業規范和諧發展。

第六條  街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當建立所在地住房城鄉建設、公安、民政、司法、居民委員會、物業管理行業協會、物業服務企業、業主委員會、業主代表等相關單位及人員參加的聯席會議制度，協調解決物業管理中的矛盾糾紛。

第二章  物業管理區域

第七條  按照城市規劃建設的物業項目，一個物業項目劃分為一個物業管理區域，但共用設施設備可以獨立的物業項目，可以劃分為兩個或者兩個以上物業管理區域。

第八條  新建物業項目的開發建設單位應當按照規劃技術標準配置物業服務用房。物業服務用房的配置應當以方便業主和物業服務活動為原則，并具備通風、采光條件及水、電等基本使用功能。

物業服務企業、業主委員會不得擅自改變物業服務用房的用途。

第九條  新建物業項目的安全防范、消防、環衛、郵政、通訊等附屬設施設備及水、電、氣等計量裝置的配置，應當符合規范要求并滿足物業使用的基本條件。

第十條  住房城鄉建設行政管理部門應當配合其他有關部門加強對電梯、消防設施等物業重要附屬設施設備的監督管理。

第十一條  郵政、通訊、供氣等相關企業委托物業服務企業承擔附屬設施設備的日常巡查、維護工作的，應當簽訂合同，約定雙方的權利義務。

第十二條  新建物業項目辦理竣工驗收備案手續后，方可交付使用。

第十三條  開發建設單位應當在新建物業項目交付使用后30日內，向前期物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）業主名冊；

（五）物業管理必需的其他資料。

前期物業服務企業在服務合同終止時，應當將上述資料移交業主委員會或者新確定的物業服務企業；因特殊情況不能移交給前述主體的，上述資料由屬地居民委員會代為保管。

第十四條  開發建設單位、物業服務企業及其他負有物業管理資料保管義務的單位及其工作人員，應當履行職責，防止資料遺失和信息泄露。

第三章  業主大會與業主委員會

第十五條  一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域面積較大或者人數較多的，可以采取推選樓棟或者單元代表的方式召開業主大會和選舉業主委員會。

第十六條  符合成立業主大會條件的物業管理區域，由該物業管理區域內業主總人數30%以上的業主向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府提出成立業主大會的書面申請。

符合成立條件的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當自收到書面申請60日內，指導和協助業主成立首次業主大會會議籌備組。

籌備組由業主、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、派出所、開發建設單位等派員組成?；I備組成員人數應當為單數，其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的50%?；I備組組長由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府派員擔任。

第十七條  籌備組履行下列職責：

（一）確定召開首次業主大會會議的時間、地點和內容；

（二）草擬管理規約、業主大會議事規則；

（三）確認業主身份，核計業主人數及其專有部分面積；

（四）確定業主委員會委員候選人條件和選舉辦法；

（五）組織產生首屆業主委員會委員候選人；

（六）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

第十八條  業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上且業主人數占總人數2/3以上的業主同意。

決定其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分占建筑物總面積1/2以上且業主人數占總人數1/2以上的業主同意。

第十九條  業主委員會按照國家相關法律法規及業主大會的授權，履行下列職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，報告業主委員會行使職權及物業管理實施情況；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促、協調業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業主與物業服務企業、業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）其他職責。

第二十條  業主委員會委員應當遵守法律法規和管理規約，不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業主共有財產；

（二）索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主的利益、報酬；

（三）違規承接本物業管理區域物業服務企業的業務；

（四）利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費；

（五）擅自泄露業主信息或者將其用于與物業管理無關的活動；

（六）其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

第二十一條  業主委員會委員存在第二十條行為的，業主大會或者經業主大會授權的業主委員會可以終止其委員資格。

第二十二條  20%以上業主提議罷免業主委員會委員的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府在收到申請后10日內，應當書面通知業主委員會在30日內召開業主大會，對是否罷免做出表決決定。業主委員會未按規定時限組織召開業主大會的，可由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織召開。

第四章  物業使用與維護

第二十三條  業主、物業使用人在物業管理區域內，禁止下列危及建筑物安全或者損害他人合法權益的行為：

（一）損壞或者擅自改變房屋主體和承重結構；

（二）違法搭建建（構）筑物；

（三）侵占、破壞、處分業主共用部位或者將其改作他用；

（四）違反管理規約，利用共用部位進行經營；

（五）存放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質或者超過建（構）筑物承載能力的物品；

（六）制造超過規定標準的噪音、振動；

（七）違反規定飼養家禽、寵物；

（八）違反規定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；

（九）違反規定進行裝飾裝修；

（十）法律、法規、規章以及管理規約禁止的其他行為。

第二十四條  業主養犬，應當按照相關規定、管理規約進行管理。攜犬外出應當拴扣狗帶、牽引出門、清理糞便。

養犬行為對其他業主造成騷擾、人身威脅的，受侵害的業主可以向物業服務企業投訴、舉報。物業服務企業應當進行勸阻，養犬人拒不聽從勸阻且影響其他業主正常生活的，物業服務企業應當及時向有關主管部門報告。

第二十五條  物業管理區域內規劃用于停放機動車、非機動車的庫（位），應當以出售、附贈或者出租等方式優先滿足業主的需要。有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位或者個人。

第二十六條  鼓勵開發建設單位將自持的閑置機動車庫（位）有償提供給小區業主使用。

第二十七條  利用物業共有部分設置車位的，應當經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主同意，并經相關部門批準，但不得占用消防通道及其他安全設施用地。收取的車位費用歸全體業主共同所有，業主應當按照約定支付物業服務企業管理服務費用。

第二十八條  物業管理區域內停車庫（位）嚴重不足的，經20%以上業主提議，可召開業主大會。經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意，在不占用消防通道、城鎮公共道路、公共綠地等市政設施及公共配套設施的前提下，經政府相關部門批準后，可以在物業管理區域內增建車庫。

第二十九條  物業出現應當維修養護的情形時，業主或者其他責任人應當及時履行維修養護義務。專有部分保修期滿后的維修責任，由業主自行承擔，有約定的，從其約定；共有部分保修期滿后的維修責任由相關業主共同承擔，維修費用由相關業主按擁有物業建筑面積比例分攤。

發生危及房屋使用安全的緊急情況時，物業服務企業或者其他管理人應當及時報告業主委員會、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府及相關行政管理部門，并組織搶修、更新或者采取應急防范措施，費用由相關責任人承擔。

第三十條  開發建設單位應當按照國家規定的保修期限和范圍，承擔物業的保修責任。保修期滿后，物業專有部分、專有設備的維修養護由業主自行負責。

市住房城鄉建設行政管理部門應當建立物業質量保修監管機制，督促開發建設單位履行物業質量保修責任。

第三十一條  保修期滿后，物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造費用，按國家、省、市住宅專項維修資金管理相關規定列支。未繳存住宅專項維修資金，發生維修相關費用的，由維修所涉及的業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

第三十二條  供水、供電、供氣、通訊、環衛、郵政等相關企業進入物業管理區域提供服務的，業主、物業服務企業或者其他管理人應當依法予以配合。

第五章  物業管理服務

第三十三條  新建住宅物業項目的開發建設單位應當通過招投標的方式選聘物業服務企業。

第三十四條  新建物業項目的開發建設單位應當向物業買受人明示以下情況：

（一）選聘的物業服務企業；

（二）前期物業服務合同；

（三）臨時管理規約；

（四）物業管理區域備案資料；

（五）其他依法應當明示的情況。

第三十五條  物業服務企業承接新建物業項目時，應當對物業管理區域內的共用部位、共用設施設備及其檔案資料進行查驗，發現存在問題的，應當書面告知開發建設單位，開發建設單位應當對承接查驗中確認的問題及時進行整改。

第三十六條  物業服務企業應當履行下列義務：

（一）根據合同約定開展物業服務；

（二）依照有關規定選聘專業企業承擔部分專項物業服務；

（三）接受業主的監督，及時處理業主的投訴，反饋處理情況，并建立投訴工作臺賬；

（四）列席業主大會、業主委員會會議；

（五）協助相關部門做好管理服務區域的安全防范等工作；

（六）按照規定及時公開涉及物業管理服務的相關信息；

（七）對物業管理區域內的違法違規或者可能侵害業主權益的行為及時勸阻、制止，對拒不聽從勸阻的，立即向屬地相關部門報告；

（八）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

第三十七條  物業服務企業不得有下列行為：

（一）將物業服務合同約定的全部服務業務委托給他人；

（二）擅自改變共用部位、共用設施設備用途或者利用其進行經營；

（三）強行向業主、物業使用人指定特定服務企業或者推銷商品；

（四）物業服務合同終止后，拒絕移交相關資料、資產或者退出物業管理區域；

（五）擅自泄露業主信息或者將其用于與物業管理無關的活動；

（六）法律、法規規定的其他行為。

第三十八條  在不違反相關規定及不損害業主、物業使用人合法權益的情況下，物業服務企業可以根據業主大會的委托或者物業服務合同的約定，利用物業管理區域內的共用部位、共用設施設備進行經營。

第三十九條  選聘物業服務企業前，業主委員會應當召開業主大會會議，對選聘方式、合同期限及合同內容等進行表決。未經業主大會同意，業主委員會不得擅自選聘、解聘物業服務企業。

業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿90日前組織召開業主大會會議，對是否續聘物業服務企業進行表決。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同。

第四十條  物業服務企業應當公示服務內容、收費依據、收費標準、服務標準、舉報電話等信息。

第四十一條  業主應當按照約定，按時繳納物業服務、用水、用電、用氣、環衛等費用。

第四十二條  物業服務企業將專項服務業務委托給其他企業的，應當在物業管理區域內公示委托情況。

第四十三條  承接本市物業項目的物業服務企業，應當向項目所在地住房城鄉建設行政管理部門進行項目備案。

第四十四條  物業管理區域內發生下列情況的，物業服務企業應當及時向相關行政管理部門、專業單位報告：

（一）建筑物及其附屬設施設備存在安全隱患，不能及時排除，嚴重危及業主、物業使用人及建筑物安全的；

（二）發生群體性事件的；

（三）發生業主、物業使用人重大傷亡事件的；

（四）其他應當報告的情況。

第六章  法律責任

第四十五條  國家機關及其工作人員在物業管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由相關部門對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十六條  違反本辦法規定，開發建設單位不按照規定在物業管理區域內配置必要的物業服務用房的，責令限期改正，由城市管理綜合行政執法部門給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款，并由住房城鄉建設行政管理部門記入不良信用記錄。

第四十七條  違反本辦法規定，新建住宅物業項目的開發建設單位未依法采取招投標方式選聘物業服務企業的，責令限期改正，由城市管理綜合行政執法部門給予警告，可以并處10萬元以下的罰款，并由住房城鄉建設行政管理部門記入不良信用記錄。

第四十八條  違反本辦法規定，開發建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，責令限期改正，由城市管理綜合行政執法部門處以5萬元以上20萬元以下的罰款，并由住房城鄉建設行政管理部門記入不良信用記錄。給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十九條  違反本辦法規定，開發建設單位不履行保修義務的，由住房城鄉建設行政管理部門責令限期改正，并記入不良信用記錄。

第五十條  違反本辦法規定，開發建設單位、物業服務企業及其工作人員擅自泄露業主信息或者由于管理不善導致業主信息泄露的，由城市管理綜合行政執法部門處以1萬元以上3萬元以下的罰款，并由住房城鄉建設行政管理部門記入不良信用記錄。

第五十一條  違反本辦法規定，物業服務合同終止時，物業服務企業不履行退出、交接義務的，責令限期改正，由城市管理綜合行政執法部門處以1萬元以上3萬元以下的罰款，并由住房城鄉建設行政管理部門記入不良信用記錄。

第五十二條  物業服務企業不按照本辦法規定履行物業服務義務和及時向相關行政管理部門、專業單位報告義務的，由住房城鄉建設行政管理部門依法進行處罰、處理，并記入不良信用記錄。

第七章  附  則

第五十三條  本辦法自2016年2月1日起施行。