第一章  總  則

第一條  為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

第三條  本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第四條  市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門負責全市物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。

各縣（市）區(qū)、昆明國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、昆明滇池國家旅游度假區(qū)、昆明國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、昆明陽宗海風景名勝區(qū)、昆明倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)和昆明轎子山旅游開發(fā)區(qū)管委會住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督和管理工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府會同所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門，指導(dǎo)和協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目的業(yè)主依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展活動，依法履行職責。

第五條  市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強內(nèi)部建設(shè)、自律管理，協(xié)助住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門做好物業(yè)管理工作及矛盾糾紛的協(xié)調(diào)和處理，促進物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和諧發(fā)展。

第六條  街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當建立所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、民政、司法、居民委員會、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主代表等相關(guān)單位及人員參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的矛盾糾紛。

第二章  物業(yè)管理區(qū)域

第七條  按照城市規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)項目，一個物業(yè)項目劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，但共用設(shè)施設(shè)備可以獨立的物業(yè)項目，可以劃分為兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域。

第八條  新建物業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)劃技術(shù)標準配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當以方便業(yè)主和物業(yè)服務(wù)活動為原則，并具備通風、采光條件及水、電等基本使用功能。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會不得擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。

第九條  新建物業(yè)項目的安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通訊等附屬設(shè)施設(shè)備及水、電、氣等計量裝置的配置，應(yīng)當符合規(guī)范要求并滿足物業(yè)使用的基本條件。

第十條  住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門應(yīng)當配合其他有關(guān)部門加強對電梯、消防設(shè)施等物業(yè)重要附屬設(shè)施設(shè)備的監(jiān)督管理。

第十一條  郵政、通訊、供氣等相關(guān)企業(yè)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔附屬設(shè)施設(shè)備的日常巡查、維護工作的，應(yīng)當簽訂合同，約定雙方的權(quán)利義務(wù)。

第十二條  新建物業(yè)項目辦理竣工驗收備案手續(xù)后，方可交付使用。

第十三條  開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在新建物業(yè)項目交付使用后30日內(nèi)，向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)合同終止時，應(yīng)當將上述資料移交業(yè)主委員會或者新確定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；因特殊情況不能移交給前述主體的，上述資料由屬地居民委員會代為保管。

第十四條  開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他負有物業(yè)管理資料保管義務(wù)的單位及其工作人員，應(yīng)當履行職責，防止資料遺失和信息泄露。

第三章  業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第十五條  一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域面積較大或者人數(shù)較多的，可以采取推選樓棟或者單元代表的方式召開業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會。

第十六條  符合成立業(yè)主大會條件的物業(yè)管理區(qū)域，由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)30%以上的業(yè)主向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請。

符合成立條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當自收到書面申請60日內(nèi)，指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

籌備組由業(yè)主、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、派出所、開發(fā)建設(shè)單位等派員組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)當為單數(shù)，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的50%?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔任。

第十七條  籌備組履行下列職責：

（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）確認業(yè)主身份，核計業(yè)主人數(shù)及其專有部分面積；

（四）確定業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法；

（五）組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員候選人；

（六）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

第十八條  業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且業(yè)主人數(shù)占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

決定其他共有和共同管理權(quán)利事項的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上且業(yè)主人數(shù)占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意。

第十九條  業(yè)主委員會按照國家相關(guān)法律法規(guī)及業(yè)主大會的授權(quán)，履行下列職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告業(yè)主委員會行使職權(quán)及物業(yè)管理實施情況；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促、協(xié)調(diào)業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）其他職責。

第二十條  業(yè)主委員會委員應(yīng)當遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（二）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主的利益、報酬；

（三）違規(guī)承接本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)；

（四）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費；

（五）擅自泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

第二十一條  業(yè)主委員會委員存在第二十條行為的，業(yè)主大會或者經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會可以終止其委員資格。

第二十二條  20%以上業(yè)主提議罷免業(yè)主委員會委員的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在收到申請后10日內(nèi)，應(yīng)當書面通知業(yè)主委員會在30日內(nèi)召開業(yè)主大會，對是否罷免做出表決決定。業(yè)主委員會未按規(guī)定時限組織召開業(yè)主大會的，可由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開。

第四章  物業(yè)使用與維護

第二十三條  業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，禁止下列危及建筑物安全或者損害他人合法權(quán)益的行為：

（一）損壞或者擅自改變房屋主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）違法搭建建（構(gòu)）筑物；

（三）侵占、破壞、處分業(yè)主共用部位或者將其改作他用；

（四）違反管理規(guī)約，利用共用部位進行經(jīng)營；

（五）存放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)或者超過建（構(gòu)）筑物承載能力的物品；

（六）制造超過規(guī)定標準的噪音、振動；

（七）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

（八）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；

（九）違反規(guī)定進行裝飾裝修；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

第二十四條  業(yè)主養(yǎng)犬，應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約進行管理。攜犬外出應(yīng)當拴扣狗帶、牽引出門、清理糞便。

養(yǎng)犬行為對其他業(yè)主造成騷擾、人身威脅的，受侵害的業(yè)主可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴、舉報。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當進行勸阻，養(yǎng)犬人拒不聽從勸阻且影響其他業(yè)主正常生活的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時向有關(guān)主管部門報告。

第二十五條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車、非機動車的庫（位），應(yīng)當以出售、附贈或者出租等方式優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或者個人。

第二十六條  鼓勵開發(fā)建設(shè)單位將自持的閑置機動車庫（位）有償提供給小區(qū)業(yè)主使用。

第二十七條  利用物業(yè)共有部分設(shè)置車位的，應(yīng)當經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意，并經(jīng)相關(guān)部門批準，但不得占用消防通道及其他安全設(shè)施用地。收取的車位費用歸全體業(yè)主共同所有，業(yè)主應(yīng)當按照約定支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)費用。

第二十八條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車庫（位）嚴重不足的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，可召開業(yè)主大會。經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、公共綠地等市政設(shè)施及公共配套設(shè)施的前提下，經(jīng)政府相關(guān)部門批準后，可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)增建車庫。

第二十九條  物業(yè)出現(xiàn)應(yīng)當維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者其他責任人應(yīng)當及時履行維修養(yǎng)護義務(wù)。專有部分保修期滿后的維修責任，由業(yè)主自行承擔，有約定的，從其約定；共有部分保修期滿后的維修責任由相關(guān)業(yè)主共同承擔，維修費用由相關(guān)業(yè)主按擁有物業(yè)建筑面積比例分攤。

發(fā)生危及房屋使用安全的緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當及時報告業(yè)主委員會、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及相關(guān)行政管理部門，并組織搶修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，費用由相關(guān)責任人承擔。

第三十條  開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和范圍，承擔物業(yè)的保修責任。保修期滿后，物業(yè)專有部分、專有設(shè)備的維修養(yǎng)護由業(yè)主自行負責。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門應(yīng)當建立物業(yè)質(zhì)量保修監(jiān)管機制，督促開發(fā)建設(shè)單位履行物業(yè)質(zhì)量保修責任。

第三十一條  保修期滿后，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用，按國家、省、市住宅專項維修資金管理相關(guān)規(guī)定列支。未繳存住宅專項維修資金，發(fā)生維修相關(guān)費用的，由維修所涉及的業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

第三十二條  供水、供電、供氣、通訊、環(huán)衛(wèi)、郵政等相關(guān)企業(yè)進入物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當依法予以配合。

第五章  物業(yè)管理服務(wù)

第三十三條  新建住宅物業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十四條  新建物業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)買受人明示以下情況：

（一）選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（二）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（三）臨時管理規(guī)約；

（四）物業(yè)管理區(qū)域備案資料；

（五）其他依法應(yīng)當明示的情況。

第三十五條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)項目時，應(yīng)當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其檔案資料進行查驗，發(fā)現(xiàn)存在問題的，應(yīng)當書面告知開發(fā)建設(shè)單位，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當對承接查驗中確認的問題及時進行整改。

第三十六條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行下列義務(wù)：

（一）根據(jù)合同約定開展物業(yè)服務(wù)；

（二）依照有關(guān)規(guī)定選聘專業(yè)企業(yè)承擔部分專項物業(yè)服務(wù)；

（三）接受業(yè)主的監(jiān)督，及時處理業(yè)主的投訴，反饋處理情況，并建立投訴工作臺賬；

（四）列席業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議；

（五）協(xié)助相關(guān)部門做好管理服務(wù)區(qū)域的安全防范等工作；

（六）按照規(guī)定及時公開涉及物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)信息；

（七）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)或者可能侵害業(yè)主權(quán)益的行為及時勸阻、制止，對拒不聽從勸阻的，立即向?qū)俚叵嚓P(guān)部門報告；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第三十七條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部服務(wù)業(yè)務(wù)委托給他人；

（二）擅自改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途或者利用其進行經(jīng)營；

（三）強行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務(wù)企業(yè)或者推銷商品；

（四）物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒絕移交相關(guān)資料、資產(chǎn)或者退出物業(yè)管理區(qū)域；

（五）擅自泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他行為。

第三十八條  在不違反相關(guān)規(guī)定及不損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會的委托或者物業(yè)服務(wù)合同的約定，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營。

第三十九條  選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會應(yīng)當召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、合同期限及合同內(nèi)容等進行表決。未經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會不得擅自選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿90日前組織召開業(yè)主大會會議，對是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行表決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

第四十條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當公示服務(wù)內(nèi)容、收費依據(jù)、收費標準、服務(wù)標準、舉報電話等信息。

第四十一條  業(yè)主應(yīng)當按照約定，按時繳納物業(yè)服務(wù)、用水、用電、用氣、環(huán)衛(wèi)等費用。

第四十二條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給其他企業(yè)的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示委托情況。

第四十三條  承接本市物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當向項目所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門進行項目備案。

第四十四條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時向相關(guān)行政管理部門、專業(yè)單位報告：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，不能及時排除，嚴重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全的；

（二）發(fā)生群體性事件的；

（三）發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人重大傷亡事件的；

（四）其他應(yīng)當報告的情況。

第六章  法律責任

第四十五條  國家機關(guān)及其工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由相關(guān)部門對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十六條  違反本辦法規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位不按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)服務(wù)用房的，責令限期改正，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款，并由住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門記入不良信用記錄。

第四十七條  違反本辦法規(guī)定，新建住宅物業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)單位未依法采取招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責令限期改正，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門給予警告，可以并處10萬元以下的罰款，并由住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門記入不良信用記錄。

第四十八條  違反本辦法規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，責令限期改正，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門處以5萬元以上20萬元以下的罰款，并由住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門記入不良信用記錄。給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十九條  違反本辦法規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門責令限期改正，并記入不良信用記錄。

第五十條  違反本辦法規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員擅自泄露業(yè)主信息或者由于管理不善導(dǎo)致業(yè)主信息泄露的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門處以1萬元以上3萬元以下的罰款，并由住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門記入不良信用記錄。

第五十一條  違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行退出、交接義務(wù)的，責令限期改正，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門處以1萬元以上3萬元以下的罰款，并由住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門記入不良信用記錄。

第五十二條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本辦法規(guī)定履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)和及時向相關(guān)行政管理部門、專業(yè)單位報告義務(wù)的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門依法進行處罰、處理，并記入不良信用記錄。

第七章  附  則

第五十三條  本辦法自2016年2月1日起施行。