2015-09-18 15:31:27 云南省民族學會29017
9月7日云南省人民政府印發關于“促進房地產業平穩健康可持續發展的指導意見”（下稱“意見”），共20條。這是自4月29日云南“省八條”救市新政出臺，以及今年7月22日昆明市委半年工作會議提出“八條”舉措建議后，云南房地產救市政策再度加碼。20條意見里，有一些新的救助思路，包括加大高端產品市場比重、為房企減負、鼓勵農民進城買房等等。應該說，本次20條意見，從短、中、遠期角度，多層次布局，意圖打造一個短期穩定、中期恢復、遠期可持續發展的一個房地產市場。
而相比“省八條”新意不足、隔靴搔癢的新政，近日出臺的20條意見，則在具體措施方面表述的更加細致明確。此外，“20條”對于每一條措施的“責任主體”均做出明確，加大執行落實力度?；蛟S，在多次救市政策出臺后，政府也意識到了云南房地產市場仍然不盡如人意，而此次提出的20條意見，則再次表達了政府救市的決心。
整體分析來看，此次發布的《意見》歸納起來不外乎是從“促轉型”、“救房企”、“擴需求去庫存”三個方面提出具體的救市措施：從區域定位、結構調整、開發方向上促房地產轉型；通過融資支持、減負、支持重組等方式推動房企救助；鼓勵農民進城購房、保障房貨幣化、放開外國人購房限制等措施擴大需求，發展租賃市場、鼓勵新材料新技術新服務刺激改善性需求，達到去庫存目的。
促轉型
可以看到，在樓市調整下，房企生存也面臨轉型的難題，《意見》中也首先提出促進房地產業轉型發展，并明確具體推進措施，為云南房地產市場轉型提供政策支持。
首先，從區域規劃方面，《意見》提出明確“一區、一帶、五群、七廊”城鎮總體構架和“統籌城鄉、做強滇中、搞活沿邊、聯動群廊”的總體要求，強化滇中經濟圈房地產業的支撐作用，挖掘滇西、滇東南、滇西南、滇西北、滇東北城市群房地產業的增長潛力，推進區域中心城市、中小城市房地產業發展，扶持縣城房地產業加快發展步伐，加大對沿邊對外開放經濟帶房地產業發展的指導和扶持力度，迸一步優化房地產開發投資空間布局。
不難看出，在促進房地產業轉型方面，《意見》更突出了規劃的引領和管控作用，而在區域規劃上推行中心城市支撐并挖掘周邊城市群房地產業的發展潛力，這一舉措則會挖掘周邊城市經濟帶的房地產開發潛力，加快周邊城市群及地方小城市的房地產開發速度。
其次，推動房地產業結構優化調整。具體措施為，適當增加高端經營性房地產開發比重，保持普通商品住房開發比例，構筑以經營性房地產為主導，居住、商業和辦公地產協調發展的多元化產品體系。與此同時，按照主體功能區要求，嚴格劃定房地產開發的限建區和禁建區，嚴格控制各地核心生態保護區等區域房地產開發，確保生態底線和生態安全，實現房地產業可持續發展。增加高端經營性房地產開發比重
最后，《意見》也提出了房地產轉型的方向，即發展旅游地產、養老地產、文化地產等跨界地產項目，促進形成“人無我有、人有我優，精品特色、價值豐富”的房地產業發展格局。
值得一提的是，這一轉型方向，也為旅游地產、養老地產、文化地產等小眾化的地產項目帶來發展機遇。在目前住宅和商業地產市場低迷的背景下，轉型發展這類地產項目，或不失為轉型的一個方向。
救房企
經歷樓市調整期，不管是大型房企還是中小房企，或多或少都面臨一些危機。銷售難、資金緊張、維權日益增多，對于房企來說，舉步維艱。而在《意見》中，也針對房企面臨的困難，提出了多條措施，穩定房地產開發企業。
其一、支持房地產開發企業合理融資需求。包括放寬房地產開發貸款額度、支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設商品房、支持在建項目合理融資需求、并允許房地產開發貸款適當展期等措施解決房企資金緊張的難題。
其二，減輕房地產開發企業負擔。對新開工的房地產項目，住房項目供配電設施工程費、城市基礎設施配套費延遲至發放商品房預售許可證前收??；經抵押權人同意，有土地使用權抵押的項目可以申請辦理商品房預售許可；清理不合理的收費項目，對商品房預售款實行差別化監管，對資信良好的房地產開發企業可適當降低不可預見費監管比例。從幾個方面發布具體措施減輕房企負擔。
其三，促進房地產業與“互聯網+”相融合。包括形成全省房地產業運行大數據、促進互聯網與政府房地產宏觀調控能力的深度融合、鼓勵各地開發建設房地產綜合交易服務平臺、支持房地產開發企業開辟微信等移動網絡營銷新渠道、積極推廣房地產中介在線租售房屋。這些措施則為房地產業與“互聯網+”相融合明確了方向，進一步促進云南房地產行業的“市場化”。
最值得一提的是，在目前的房地產市場下，房企的并購、重組一直不少見，而在《意見》中，則明確提出支持地方房地產企業優化重組的措施?！兑庖姟反胧┲赋?，各地方要加大招商引資力度，引進實力雄厚的國內知名房地產開發企業在本地落戶，促進房地產市場主體和產品多元化。鼓勵我省有資信實力和品牌優勢的房地產開發企業通過兼并、收購、重組等方式，開展規?；_發和集團化運作。對具備轉讓條件的開發項目，允許房地產開發企業以投資、入股或轉讓方式進行合作，支持房地產開發企業跨區域、多元化和品牌經營。
這也意味著，本土小開發商在面臨資金困難或是開發受阻時，被大型房企兼并、重組將是一種出路，而在房地產市場經過重組、優勝劣汰競爭機制后，或能一定程度上促進整個市場進入規?；_發，對于政府監管以及市場運作將更有利。
擴需求去庫存
在《意見》“加大保障性安居工程建設力度”部分中明確提出，從2016年起，全省原則上不再新建公共租賃住房，將大力推動住房保障方式由實物保障逐步向貨幣化保障轉變。貨幣化安置，簡單來說就是在拆遷住宅房屋中，拆遷人將應當用以安置的房屋按規定折算成安置款，由被拆遷人選購住宅房屋自行安置的方式。相比于實物安置，貨幣化安置對于拆遷戶來講，他們可以根據自身情況自由選擇商品住房，房子的地段、戶型等不在受限制，選擇空間更大；另一方面，打通保障性住房和商品住房通道，不再集中建設公共租賃住房，把本該屬于保障對象的群體往商品房市場趕，將直接增加剛性住房需求。
此次“意見”還要求相應部門積極落實加快住房補貼發放進度，允許教師、醫生等部分特定行業人員購買定向限價商品房、適度提高住房公積金貸款額度，保障異地貸款政策和住房公積金繳存異地互認和轉移接續工作、給予一次性購房獎勵鼓勵農民進城購房、放開外國人購房限制等措施擴大需求。
《意見》同時還提出，鼓勵房地產開發企業積極研發和應用新技術、新材料、新工藝、新設備，提升住房產品的建筑質量、使用功能和居住舒適度，完善住宅區各類公共配套設施，強化社區功能，提高物業服務水平，推動住宅產品升級換代，激發新的改善性住房需求。
這些政策組合不僅會影響到當期住宅市場供求關系，有助于改善市場預期，推動剛性和改善性住房需求入市，加速昆明樓市去化?！兑庖姟愤€提出要建立以城市為平臺、政府支持引導、企業積極參與的城市房地產推廣營銷工作機制，通過城市房交會、商品房項目巡展、網上商品房營銷等方式，重點做好“去庫存化”工作，提高商品房銷售率。
我們說，市場已經進入存量消化存量開發的階段，除了在需求端有效激發需求，千方百計去庫存外，亦需要在供應端繼續收緊?！兑庖姟诽岢鲆⑹〖壨恋貎溥\作機制，組織開展儲備土地前期開發、保護、管理和臨時使用等工作，更好地發揮土地收儲、供應和管理對房地產市場調控的閘門作用，并控制好住房用地供應的規模和節奏。暫停在售商品住房庫存過多，消化周期超過2年，或在建待售、土地已出讓待建的商品住宅用地過多，累計消化周期超過3年的縣、市、區的住宅用地供應，限制或禁止受處罰企業參與新出讓房地產用地競買。