云南明年起原則上不再新建公租房 暫停住宅用地供應

昨日，云南省住建廳官網轉發了省政府最新出臺的20條“促進房地產業平穩健康可持續發展指導意見”。從“促進房地產業轉型發展”、“加大保障性安居工程建設力度”、“鼓勵引導居民住房合理消費”、“激發房地產市場活力”及“加強房地產市場監管”等五個方面，提出了多個具體指導措施，涉及公積金、保障房、預售、項目最低資本金、土地供應等方面的內容。這是繼今年4月29日云南省實施8條樓市政策后的又一新政。

商品房購買者

放寬住房公積金提取條件 連續足額繳存3個月以上即可

做好異地互認和轉移接續工作

意見要求適度提高住房公積金貸款額度，住房公積金貸款最低首付比例調整為20%，執行住房公積金基準利率。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。

同時，放寬住房公積金提取條件，職工連續足額繳存住房公積金3個月以上（含3個月），本人及配偶在繳存城市無自有住房且租賃住房的，可憑無房產證明提取住房公積金支付房租。

此外，繳存職工購買自住住房的，可憑購房合同或房屋所有權證申請提取住房公積金支付購房款或貸款本息，并可同時提取配偶、父母、子女的住房公積金，提取總額不超過購房款總額或貸款余額。

值得期待的是，意見要求做好住房公積金繳存異地互認和轉移接續工作，省內連續足額繳存住房公積金3個月以上的職工即可在購房地申請貸款，戶籍地和就業地在同一城市的繳存職工到本行政區域外購房，繳存地住房公積金管理機構要給予積極支持。

對于自愿退出宅基地并還耕、還林的農民，進城購買商品住房（含二手住房）的，當地政府可按照其退出合法宅基地的面積及以上房屋折舊，給予一次性購房獎勵。進城購房農民的集體經濟組織成員身份不變，原土地承包經營權和集體經濟組織收益權不變。將在城鎮有穩定就業且符合條件的農業轉移人口納入住房保障范圍，連續繳存住房公積金達到一定時限的，可申請住房公積金貸款。

還取消了對境外個人、境外機構的購房限制，支持在境內設立分支、代表機構的境外機構以及在境內工作、學習的境外個人購買符合實際需要的自用、自住商品房。

專家解讀

住房公積金政策的調整，最明顯的變化是進一步縮短了繳存時限的認定，此前是1年，今年4月份降至半年，現在繳存3個月即可使用。此舉有助于新參加工作的繳存職工，在購房時及時享受住房公積金的房貸優惠政策。同時，加強住房公積金異地貸款政策的落實，購房者配偶、父母、子女的住房公積金也可在其購房時使用，都將進一步降低購房門檻。

對于購買綠色建筑住房及全裝修房源的多重補貼，勢必鼓勵開發商向開發此類住宅產品靠近，如果實施得好，一定程度上，市場里毛坯房的占比或將逐步減少。此外，取消對境外個人、境外機構的購房限制，是云南發展新形勢及新定位下的有效之舉，全省或逐步形成與建成面向南亞東南亞輻射中心相適應的房地產供應類型和規模。

當然，鼓勵農民進城購房，在解決城鎮商品房庫存壓力的同時，也稱得上全省推進新型城鎮化建設工作中的創新之舉。

住房保障對象

大力推廣住房保障貨幣化逐步將貨幣化安置比例提高到40%

未領取住房補貼的職工買新房有望一次性領取

意見明確，要建立完善公共租賃住房實物配租和差別化的公共租賃住房租金補貼相結合的機制。從2016年起，全省原則上不再新建公共租賃住房，新建商品住房項目也不再配建公共租賃住房，確需新建、配建的，報省住房城鄉建設廳審批。

其中，實物配租房源不足的地區，可以采取購買或長期租賃商品住房作為公共租賃住房房源，或以發放租賃補貼方式予以保障。作為棚戶區改造安置房的，單套面積可放寬到144平方米；作為公共租賃住房的，單套面積可放寬到90平方米。

另外，將對2014年底前開工的棚戶區改造安置房、公租房小區配套基礎設施情況進行排查，列出配套基礎設施不完備的項目清單，一并納入本地區配套基礎建設計劃。

該意見明確，全省2015——2017年改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區不低于42.6萬戶。同時要求對老舊小區采取改建、擴建、翻建和綜合整治等方式加以改造，不得大拆大建。

在拆遷安置補償上，各地應在充分尊重居民意愿，通過采取貨幣補償、政府組織棚戶區居民自主購買商品住房、政府購買商品住房進行安置等多種方式，鼓勵棚戶區住戶自愿選擇貨幣化安置，力爭逐步將貨幣化安置比例提高到40%，并可適當加大對選擇貨幣化安置的被征收入的補助、獎勵幅度，引導被征收人選擇貨幣化安置。

尚未領取住房補貼的職工新購買商品住房時，有望一次性領取住房補貼。與此同時，要探索定向限價商品房政策，允許教師、醫生等部分特定行業人員購買定向限價商品房。

專家解讀

相比實物安置，貨幣化安置對于拆遷戶來講，他們可以根據自身情況自由選擇商品住房，房子的地段、戶型等不再受限制，選擇空間更大；另一方面，打通保障性住房和商品住房通道，不再集中建設公共租賃住房，把本該屬于保障對象的群體往商品房市場趕，將直接增加剛性住房需求。

此外，回遷安置房，尤其是公租房面積的擴大，也為政府回購或租賃商品房源用于保障房房源提供了更多選擇。如果條件適合，此舉不失為一條去庫存的有效措施。

而探索定向限價商品房政策，并允許教師、醫生等部分特定行業人員購買定向限價商品房的意見，也是在原有的公租房（廉租房）、經濟適用房的短板上，進一步完善住房保障體系的舉措。

購房者看過來

這幾條買房前要知曉

公積金貸款首付降至2成

住房公積金貸款最低首付比例從此前的3成調整為2成，執行住房公積金基準利率。

對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。

可提取直系親屬公積金

 直系親屬包括：配偶、父母、子女

憑購房合同或房屋所有權證申請提取住房公積金支付購房款或貸款本息，提取總額不超過購房款總額或貸款余額。

放寬住房公積金提取條件

職工連續足額繳存住房公積金3個月以上(含3個月)，本人及配偶在繳存城市無自有住房且租賃住房的，可憑無房產證明提取住房公積金支付房租。

公積金繳存異地互認

省內連續足額繳存住房公積金3個月以上的職工，即可在購房地申請貸款。

戶籍地和就業地在同一城市的繳存職工，到本行政區域外購房，繳存地住房公積金管理機構要給予支持。

買綠色建筑貸款額度上浮

使用住房公積金貸款購買二星級運行標識及以上綠色建筑住房的，貸款額度可以上浮20%。

各地要根據本地實際積極制定相應的扶持政策支持銷售和購買全裝修商品住房，各縣、市、區可對銷售、購買全裝修商品住房予以適當補貼。

 探索定向限價商品房政策

 允許教師、醫生等部分特定行業人員購買定向限價商品房。這意味著，假如你的職業是教師、醫生等部分特定行業人員，你的買房成本或許會更低。

 農民進城購房可獲獎勵

 對自愿退出宅基地并還耕、還林的農民，進城購買商品住房（含二手住房）的，當地政府可按照其退出合法宅基地的面積及以上房屋折舊，給予一次性購房獎勵。進城購房農民的集體經濟組織成員身份不變，原土地承包經營權和集體經濟組織收益權不變。具體獎勵標準和辦法由各縣、市、區人民政府制定。

 部分農業轉移人口納入保障

 將在城鎮有穩定就業且符合條件的農業轉移人口納入住房保障范圍，實行靈活的住房公積金繳存政策。連續繳存住房公積金達到一定時限的，可申請住房公積金貸款，保障其基本住房需求。

 專家解讀

 就效果而言政策力度仍不夠大

 “應當說，一系列新政對開發商去庫存化有一定的促進作用?！痹颇县斀洿髮W不動產投融資研究中心主任周大研認為，政策整體而言是利好房地產市場的，無論是購房者還是開發商，從中都能看到主管部門為了房地產平穩發展做出的努力。但就效果而言，政策的力度依然不夠大。

周大研認為，從地方政府的角度來看，連續出臺政策提振房地產市場已是很盡力了，但要真正扭轉房地產市場整體低迷的現狀，還需要中央部委出臺一些新的政策——“比如二手房交易時實施零稅率，這個就非常直觀了?！敝艽笱薪ㄗh，同時，針對房地產開發企業資金鏈整體上緊繃的現狀，央行可以考慮放寬房地產行業的商業貸款限制，由商業銀行決定是否貸款。此外，就地方政府而言，應該圍繞去庫存化進一步加大力度，嚴格控制土地供應的節奏?！鞍ɡッ髟趦?，多個城市的房地產市場到了必須要壯士斷腕的程度，只有這樣才能真正加速去庫存，讓房地產市場回到平穩有序發展的道路上來?！?/span>

加強房地產市場監管控制好住房用地供應的規模和節奏

商品房庫存消化周期超2年暫停住宅用地供應

昨日公布的20條房地產最新意見，除了利好普通購房者和住房保障對象外，其實還對“責任主體”——開發商及政府職能部門做出了明確要求。

其中，政府職能部門在加強房地產市場監管的同時，還應控制好住房用地供應的規模和節奏，商品房庫存消化周期超2年，將暫停住宅用地供應。開發企業在合理融資、轉型、優化重組等方面，都將享受一定的優惠政策。

職能部門

規范房地產市場秩序 鼓勵成立經營住房租賃的中介企業

推動房地產公共數據資源的開放

意見明確，國土資源部門要根據住房城鄉建設部門提供的處罰信息，限制或禁止受處罰企業參與新出讓房地產用地競買，并控制好住房用地供應的規模和節奏。對在售商品住房庫存過多，消化周期超過2年，或在建待售、土地已出讓待建的商品住宅用地過多，累計消化周期超過3年的縣、市、區，暫停商品住宅用地供應；對非住宅房地產供應用地規模大的縣、市、區，國土資源部門應減少商業辦公等綜合用地供應量直至暫停供應。

促進房地產業與“互聯網+”相融合。把房地產業列為推進“互聯網+”行動的重要領域，納入各地行動落實方案，盡快建立本地區房地產業的基礎數據庫，形成全省房地產業運行大數據。促進互聯網與政府房地產宏觀調控能力的深度融合，切實提高政府公共服務水平、市場監測手段和科學調控能力。

積極培育經營住房租賃市場。不斷完善政府住房租賃信息服務平臺建設，各州、市、縣、區人民政府未建立住房租賃信息服務平臺的要加快建立；已經建立住房租賃信息服務平臺的，要根據市場開發主體、消費者、中介服務組織的需求不斷完善，為租賃市場提供高效、準確、便捷的信息服務，鼓勵成立經營住房租賃的中介企業提供專業化的租賃服務。

意見要求，加快推進以棚戶區改造項目為重點的保障性安居工程建設，確保完成年度責任書確定的目標任務。要結合深化行政審批制度改革，大力推進簡政放權，減少審批程序，縮短審批時限，提高工作效率。相關部門要加快項目核準備案、規劃審批、建筑施工許可、環評等環節的審批進度，合并簡化消防、人防、防雷檢測等環節的審批程序。

規范房地產市場秩序。嚴禁建設“小產權房”。對在房地產開發和交易環節中有嚴重違法違規行為以及違反有關資質管理規定的房地產開發企業，住房城鄉建設部門要依據房地產開發企業資質管理等規定，予以相應處罰；情節嚴重的，依法注銷其資質證書。

專家解讀

在促進房地產業轉型方面，意見突出了規劃的引領和管控作用。在區域規劃上推行中心城市支撐并挖掘周邊城市群房地產業的發展潛力，這一舉措則會挖掘周邊城市經濟帶的房地產開發潛力，加快周邊城市群及地方小城市的房地產開發速度。

該部分還提出，促進房地產業與“互聯網+”相融合，推動房地產公共數據資源的開放，最明顯的利好是將有效摸清“家底”，為政府、開發商乃至購房者提供更為科學合理的決策，避免樓市的盲目投資開發或購買。

意見還提出要建立省級土地儲備運作機制，組織開展儲備土地前期開發、保護、管理和臨時使用等工作，更好地發揮土地收儲、供應和管理對房地產市場調控的閘門作用，并控制好住房用地供應的規模和節奏，為消化庫存留出時間，一定程度上有利于避免開發大量同質化產品。

房地產開發商

鼓勵發展跨界地產項目適當增加高端經營性房地產開發比重

支持地方房地產企業優化重組

加快發展精品特色房地產業。重點發展具有云南特有風情的各類房地產精品產品，鼓勵引導房地產開發企業依托城市新區、商務中心區、城市組團、特色商業區等載體，發展旅游地產、養老地產、文化地產、商業地產、物流地產等跨界地產項目，促進房地產業發展格局。

堅決制止優質資源的低水平、低品質開發，適當增加高端經營性房地產開發比重，保持普通商品住房開發比例，構筑以經營性房地產為主導，居住、商業和辦公地產協調發展的多元化產品體系。

支持房地產開發企業合理融資需求，支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設商品房，有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求，并允許房地產開發貸款適當展期。

對棚戶區改造項目和144平方米以下的普通商品住房項目，項目最低資本金按20%執行，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。積極支持房地產開發企業按照國家有關要求發行專項建設債券。取消外商投資房地產企業辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求。

對新開工的房地產項目，住房項目供配電設施工程費、城市基礎設施配套費延遲至發放商品房預售許可證前收取。

鼓勵房地產開發企業積極研發和應用新技術、新材料、新工藝、新設備，提升住房產品的建筑質量、使用功能和居住舒適度。

支持地方房地產企業優化重組。鼓勵省內有資信實力和品牌優勢的房地產開發企業通過兼并、收購、重組等方式，開展規?；_發和集團化運作，不斷提升市場競爭能力。突出省內建材優勢，引導房地產開發企業與建材、建筑、裝飾裝修、家具家電等上下游企業合作，促進建筑業轉型升級。對具備轉讓條件的開發項目，允許房地產開發企業以投資、入股或轉讓方式進行合作，支持房地產開發企業跨區域、多元化和品牌經營。

專家解讀

在目前住宅和商業地產市場低迷的背景下，鼓勵發展跨界地產項目，方向上不僅為旅游地產、養老地產、文化地產等小眾化的地產項目帶來發展機，也為開發商的轉型指出了新的道路。

本土小開發商在面臨資金困難或是開發受阻時，被大型房企兼并、重組將是一種出路。而在房地產市場經過重組、優勝劣汰競爭機制后，或能一定程度上促進整個市場進入規?；_發，對于政府監管以及市場運作將更有利。

毋庸置疑，意見中提出的一系列為房企減負的措施，的確能起到一定的積極作用，但就目前的市場而言，開發商普遍差錢，此舉也是政府的無奈之舉。其中，房地產開發貸款是否能適當展期，大多還取決于各個央屬商業銀行的配合，這考驗地方政府的資源整合能力。

開發商請注意

這幾條對你們是利好

鼓勵開發跨界項目

鼓勵引導房地產開發企業依托城市新區、商務中心區、城市組團、特色商業區等載體，發展旅游地產、養老地產、文化地產、商業地產、物流地產等跨界地產項目。

回購商品房替代保障房

從2016年起，全省原則上不再新建公共租賃住房，新建商品住房項目也不再配建公共租賃住房，確需新建、配建的報省住房城鄉建設廳審批。實物配租房源不足的地區，可以采取購買或長期租賃商品住房作為公共租賃住房房源，或以發放租賃補貼方式予以保障。

部分費用將延遲收取

為緩解開發商資金壓力，對新開工的房地產項目，住房項目供配電設施工程費、城市基礎設施配套費延遲至發放商品房預售許可證前收取。經抵押權人同意，有土地使用權抵押的項目可以申請辦理商品房預售許可。

取消對境外機構和個人購房限制

支持在境內設立分支、代表機構的境外機構以及在境內工作、學習的境外個人購買符合實際需要的自用、自住商品房，逐步形成與建成面向南亞東南亞輻射中心相適應的房地產供應類型和規模。

支持地方房企優化重組

鼓勵我省有資信實力和品牌優勢的房地產開發企業通過兼并、收購、重組等方式，開展規?；_發和集團化運作，不斷提升市場競爭能力。

對具備轉讓條件的開發項目，允許房地產開發企業以投資、入股或轉讓方式進行合作，支持房地產開發企業跨區域、多元化和品牌經營。

支持房企發行專項建設債券

各銀行在防范風險的前提下，積極爭取房地產開發貸款額度，合理配置信貸資源，支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設商品房，積極支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求，并允許房地產開發貸款適當展期。

對棚戶區改造項目和144平方米以下的普通商品住房項目，項目最低資本金按20%執行，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。積極支持房地產開發企業按照國家有關要求發行專項建設債券。取消外商投資房地產企業辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求。